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以房抵债协议是否有效？
来源： 发布时间：2024-06-08浏览量：
法律咨询：
近些年，因房地产市场下行，以房抵债的方式在债务清偿中较为常见，问这类以房抵债的协议是否有效？
凤阳律师回复：
在《民法典合同编通则司法解释》中，对于以房抵债协议的效力问题进行了明确的规定，按照以房抵债协议签订的时间划分为债务履行期届满前的以房抵债和债务履行期届满后的以房抵债。
1、债务履行期届满后的以房抵债。
一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
而且基于诚信原则，债务人或第三人应先履行以房抵债协议，当以房抵债协议无效或被撤销时，才可选择履行原债。
若债务人或第三人不履行或未按约定完全履行以房抵债协议，债权人应先进行催告，在催告后的合理期限内仍未履行，此时赋予债权人请求债务人或第三人继续履行以房抵债协议和恢复履行原债的选择权。
法律规定：
《民法典合同编通则司法解释》第二十七条第二款“债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
对于以房抵债协议与原债权债务之间的关系，《民法典合同编通则司法解释》以新债清偿为一般原则，在债务人或第三人不履行以房抵债协议或瑕疵履行时，债权人享有选择权。
2、履行期限届满前的以房抵债协议。
近些年，因房地产市场下行，以房抵债的方式在债务清偿中较为常见，问这类以房抵债的协议是否有效？
凤阳律师回复：
在《民法典合同编通则司法解释》中，对于以房抵债协议的效力问题进行了明确的规定，按照以房抵债协议签订的时间划分为债务履行期届满前的以房抵债和债务履行期届满后的以房抵债。
1、债务履行期届满后的以房抵债。
一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
而且基于诚信原则，债务人或第三人应先履行以房抵债协议，当以房抵债协议无效或被撤销时，才可选择履行原债。
若债务人或第三人不履行或未按约定完全履行以房抵债协议，债权人应先进行催告，在催告后的合理期限内仍未履行，此时赋予债权人请求债务人或第三人继续履行以房抵债协议和恢复履行原债的选择权。
法律规定：
《民法典合同编通则司法解释》第二十七条第二款“债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
对于以房抵债协议与原债权债务之间的关系，《民法典合同编通则司法解释》以新债清偿为一般原则，在债务人或第三人不履行以房抵债协议或瑕疵履行时，债权人享有选择权。
2、履行期限届满前的以房抵债协议。
当事人约定债务人到期未清偿徵务、债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认抵债债务合同有效；
当事人约定债务人到期未清偿债务，抵债财产归债权人所有以物的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；
当事人虽约定债务人到期末清偿，抵债财产归债权人所有，但债权人诉请抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。
以上意思是：不可以要求抵押物所有权，只能要求拍卖实现债权。
我国《物权法》第186条、第211条明令禁止抵邦权人或质权人在能务履行期限属满前与抵押人或出质人约定债务人不履行债务时担保财产因做人所有，以避免债权人乘债务人之急追而滥用其优势地位，通过压低担保物价值的方式获取暴利。《物权法》关于禁止流押或流质的规定，意味着在属行期限届满前有关债务人不能履行债务时抵债物就归属于债权人的约定，因违反禁止流质或流押的规定而无效。因此，债权人不能直接请求债务人履行交付或者权属变更义务。
至于对拍卖所得价款是否享有优先权，则因抵债物是否完成了相应的公示而异其效力。当事人订立以房抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人不得主张优先受偿。这意味着以物抵债，要想享有优先权，必须在签订协议时就把房子过户到债权人名下。